本文源自:金融界

金融界3月10日消息 新居住服務商貝殼（BEKE.US）發(fā)布2021年第四季度及全年財務業(yè)績報告。財報顯示，2021年貝殼全年總交易額（GTV）為3.85萬億元，同比增長10.1％；營業(yè)收入為808億元，同比增長14.6％；凈虧損5.25億元，經調整后凈利潤為22.94億元。

　　過去一年，房地產市場密集調控、政策頻出，累計調控措施近600 次，調控方式、力度及細致度也不斷加碼升級，這對房地產相關企業(yè)的投資能力、運營能力帶來極大考驗，不少房企集中陷入流動性緊張甚至危機，樓市也出現下行壓力。而作為“中間商”的貝殼，也在這波降溫中受到明顯影響。

穿越下行周期 展現業(yè)績韌性

　　就單季度業(yè)績表現來看，2021年第四季度，貝殼找房總交易額（GTV）為7324億元，同比下降34.6％；實現營收178億元，同比下降21.5％；凈虧損為9.33億元，2020年同期凈利潤為10.96億元；經調整后的凈利潤為4200萬元，2020年同期為20.01億元。

　　核心業(yè)務方面，第四季度貝殼存量房交易服務實現營收60億元，同比下滑34.78％；新房交易服務實現營收113億元，同比下滑10.85％。不難看出，受樓市大環(huán)境影響，貝殼去年四季度新房、二手房交易規(guī)模均出現不同程度的下降，二手房交易遭受沖擊尤為明顯。

　　縱向對比自身來看，貝殼的核心業(yè)務表現的確受到了不小的影響，但從行業(yè)角度出發(fā)，貝殼四季度的業(yè)績表現，已經優(yōu)于此前市場預期——根據貝殼研究院數據，第四季度全國二手市場GTV同比下降43％，貝殼存量房交易GTV同比下降39％，其中二手房交易同比下降41％，整體略好于市場水平；178億元的營收表現則超過了公司此前的收入指引上線和市場一致預期；經調整后凈利潤4191萬元，也遠好于彭博市場一致預期的5.14億元虧損。而綜合全年業(yè)績表現，貝殼不僅在行業(yè)環(huán)境的變化下穩(wěn)住了大盤，還在此基礎上實現了一定程度的增長，在這場樓市降溫期表現出了相對市場的抗性。

　　貝殼如何穿越市場波動，抵御行業(yè)下行周期？

“變”：“一體兩翼”戰(zhàn)略升級 以前瞻性布局應對產業(yè)變化

　　“2021年公司面對的內外部環(huán)境相繼發(fā)生變化，貝殼選擇迎難而上、在變化中變革?！柏悮ざ麻L兼CEO彭永東道出了貝殼保持業(yè)績韌性的秘訣之一——“變”。

　　2021年底，伴隨著房地產行業(yè)發(fā)展邏輯的變化，貝殼及時做出調整，發(fā)布了“一體兩翼”戰(zhàn)略升級——“一體”即貝殼傳統(tǒng)的優(yōu)勢賽道，二手和新房交易服務，“兩翼”則分別為整裝大家居事業(yè)群與普惠居住事業(yè)群。

　　貝殼對家裝領域的野心其實早有體現。早在2015年，貝殼前身鏈家便與萬科合資成立萬鏈裝飾，初涉家裝服務；2020年，被窩家裝正式發(fā)布，萬鏈裝飾也正式并入貝殼旗下裝修業(yè)務；2021年7月，貝殼更是官宣將以不超過80億元收購圣都裝飾，加速推動家裝業(yè)務的進化。

　　切入家裝賽道背后，一方面，裝修是中國大居住領域內少數的萬億級行業(yè)之一，根據前瞻產業(yè)研究院數據，截至2020年底，中國家裝行業(yè)市場規(guī)模為2.61萬億元；另據頭豹預計，到2025年中國家裝行業(yè)市場規(guī)模增長至3.9萬億元；而另一方面，家裝行業(yè)是典型的大市場、小公司結構，行業(yè)天然缺失品質思維和優(yōu)質的服務供給，家裝的客戶滿意度一直以來保持低位，這一特點與房產交易，尤其是二手房交易非常相似。

　　而貝殼的優(yōu)勢恰恰在于，它在存量房市場沉淀的品質與效率提振思路，完全可以遷移、復制到家裝賽道，再次踐行其產業(yè)互聯(lián)網“重做一遍”的方法論。

　　而目前家裝業(yè)務的進展也驗證了貝殼的眼光與實力——2021年一季度，貝殼就在家裝領域持續(xù)投入產品研發(fā)，不斷增強標準化、流程化和線上化水平；第二季度，貝殼自營的被窩家裝在北京完成單量同比增長十倍以上，HomeSaaS系統(tǒng)實現銷售（CRM）、BIM設計、交付、供應鏈、中臺管理等五大模塊落地；第三季度，貝殼自營的被窩家裝和圣都家裝在互相融合中穩(wěn)步推進，被窩家裝三季度在北京竣工1127單，環(huán)比提升35％，圣都家裝在1至9月份累計合同收入同比增長超過35％；第四季度，在城市試點中，貝殼二手房和新房交易服務賽道已經可以為當地家裝業(yè)務貢獻約30％的客源，截至2021年底，圣都家裝已經進入全國31個城市開設110余家門店。

　　貝殼與圣都的結合最大限度的發(fā)揮了各自的優(yōu)勢，產生巨大的協(xié)同效應。而據貝殼方面透露，2022年，其將持續(xù)強化家裝家居的底層能力，包括:通過保障、持續(xù)提升品質服務能力；著力進行交付環(huán)節(jié)線上、線下的能力建設；建立交付的標準化能力，包括工藝、流程、服務者選育留、售后的標準化運營；繼續(xù)投入對家裝家居的數據化改造，完成Home SaaS系統(tǒng)2.0升級等。

　　相比于家裝行業(yè)，貝殼對租賃業(yè)務的發(fā)力則是最新動作。2021年，為積極響應國家“住有所居”、租購并舉政策，幫助解決新市民、青年人和低收入人群的住房問題，貝殼成立普惠居住事業(yè)群，包括普通房產租賃經紀業(yè)務、輕托管業(yè)務和集中式公寓服務三種業(yè)務，這背后肩負著的，更多是家國情懷與社會責任。

　　2021年下半年，貝殼在北京等城市進行大學畢業(yè)生租賃中介費減免活動，支持超過1600名大學生找到畢業(yè)后的第一個家?；A設施層面，貝殼推進租后管家服務，為租戶提供全面便捷的一系列居住服務，試點城市滲透率已經超過80％。據悉，2022年，貝殼還將深化探索多樣化普惠居住的解決方案，從供給和用戶兩端發(fā)力，通過多元化的方式提供超過10萬間面向新市民、青年人、低收入群體的租賃用房供給，使其獲得安全、便捷的租住體驗。

　　隨著“一體兩翼”戰(zhàn)略的落地，貝殼找房從過去聚焦垂直領域的房產交易賽道持續(xù)橫向擴容，打開了以效率與品質為驅動的新居住服務格局。目前來看，“兩翼”業(yè)務在貝殼整體大盤中占比仍相對較小，但這代表了貝殼的前瞻性戰(zhàn)略布局。產業(yè)的變化永遠是未知的，只有做好超前準備的企業(yè)，才能從容應對行業(yè)的周期性波動，提高自身的抗風險能力。

“不變”：數字化驅動行業(yè)轉型 品質服務是穿越周期的底層邏輯

　　“長周期看市場會回歸中樞，短周期看市場也會逐漸修復，我們對居住行業(yè)的底層判斷沒有發(fā)生過變化，即數字化驅動行業(yè)轉型、服務者不可或缺、品質服務可以穿越周期建立客戶信任?！边@是彭永東眼中貝殼得以穿越周期的另一大秘訣——“不變”。

　　定位于“科技驅動”，數字化一直是貝殼發(fā)展過程中不變的“方法論”。長期以來，貝殼一直利用大數據、VR、AI等綜合數字化技術拓展垂直領域的多場景應用，同時以樓盤字典、貝殼分、小貝助手等為代表的大數據與數字工具搭建行業(yè)新型基礎設施，促成多方協(xié)作，面向經紀人、店東、品牌、政府進行全行業(yè)開放和輸出，撬動全居住服務產業(yè)鏈的數字化。

　　貝殼的數字化改變了二手房的交易邏輯，不論是VR等技術工具，還是ACN（經紀人合作網絡）合作模式，其目的都是為了減少用戶的買房障礙，讓用戶切身感受到交易的簡單高效，核心本質，還是貝殼始終強調的“品質服務”，而這是無論產業(yè)如何變革都不會崩塌的底層邏輯。

　　因此，即便2021年市場波動明顯，貝殼的數字化建設卻從未暫緩推進，數字化服務能力也在不斷補充完善。從數字化工具“必行Pad”，到被窩家裝的BIM系統(tǒng)1.0、Home SaaS系統(tǒng)，再到貝刻智慧工地解決方案，貝殼的數字化建設持續(xù)創(chuàng)新升級。根據財報，2021年，貝殼研發(fā)費用達31.94億元，同比增長28.89％。

　　數字化的服務效應不僅讓貝殼維系了消費者的信賴與認可，也為更多服務者建立了長期職業(yè)化的發(fā)展路徑。財報顯示，2021年四季度末，貝殼連接的門店數超過5.1萬家，同比增長8.7％，活躍門店數量超過4.5萬家，同比增長4.4％；經紀人45.5萬人，同比下降7.8％，活躍經紀人人數超過40.6萬人，同比下降8.7％。據空白研究院調研顯示，截至去年年底，全國范圍內經紀人數量減少比例保守估算為30％-40％。對比行業(yè)產能收縮幅度，貝殼展現了更好的經紀人留存能力。

　　“一體兩翼”戰(zhàn)略布局的超前變革、數字化驅動與品質服務的不變邏輯，貝殼正是在這“變”與“不變”中成功穿越了市場波動，在行業(yè)下行周期中展現了頑強的抗性與韌性。2022年，隨著改善性政策陸續(xù)出臺，房地產行業(yè)的市場信心正在逐漸恢復，而貝殼也將在行業(yè)的持續(xù)向好中走出新的高度，正如彭永東所說：“我們現在做的每一件我們認為‘對’的事，都一定會為更好的未來埋下種子?！?